「価格も間取りも希望どおり。駅からも近いし、このマンションに決めよう」

中古マンションを探していると、室内を見ただけで「ここに住みたい」と感じる物件に出会うことがあります。

しかし、中古マンションで本当に確認したいのは、部屋の中だけではありません。

管理費・修繕積立金、長期修繕計画、耐震性、管理組合の状態、住宅ローン減税、将来の売りやすさなど、購入後には変更できない条件もあります。

特に2026年は、住宅ローン金利や修繕費が以前より上昇しており、「物件価格が予算内だから買える」とは言い切りにくくなっています。

この記事では、中古マンションを購入する前に確認しておきたい9つの注意点を、2026年の制度や市場環境を踏まえて解説します。

注意点1：物件価格だけでなく「毎月の総支払額」を確認する

まず確認したいのが、住宅ローン以外に毎月いくらかかるかです。

マンションでは住宅ローンとは別に、

管理費

修繕積立金

駐車場・駐輪場代

固定資産税・都市計画税

火災保険・地震保険

などの費用が発生します。

東日本レインズの2025年度調査では、首都圏で成約した中古マンションの平均は、管理費が月13,895円、修繕積立金が月13,910円でした。

合計すると月27,805円です。

しかも修繕積立金は前年度より5.6％上昇しています。

つまり「住宅ローンが月8万円だから、毎月8万円で住める」というわけではありません。

中古マンションを比較するときは、

住宅ローン＋管理費＋修繕積立金＋駐車場代

まで含めて毎月の住居費を計算しておきましょう。

住宅ローン金利についても注意が必要です。

2026年9月のフラット35は、返済期間21～35年・融資率9割以下の場合、最も多い金利が年3.46％となっています。

金融機関や変動・固定によって実際の金利は異なりますが、超低金利を前提に予算を組む時代ではなくなっています。

注意点2：修繕積立金は「現在の金額」より将来を見る

修繕積立金は、安ければ良いわけではありません。

むしろ注意したいのは、

「今は安いけれど、将来大きく上がるマンションではないか」

という点です。

マンションでは外壁、防水、給排水設備、エレベーターなどについて、定期的な修繕が必要になります。

その費用を準備するのが修繕積立金です。

購入前には少なくとも、

現在の修繕積立金

今後の値上げ予定

修繕積立金の残高

長期修繕計画

過去の大規模修繕工事

今後予定されている工事

管理費・修繕積立金の滞納状況

一時金徴収の予定

を確認しておきましょう。

国土交通省も、将来にわたって安定して積み立てる「均等積立方式」を推奨しています。

段階的に修繕積立金を上げる計画の場合は、「現在いくらか」だけではなく、10年後、20年後にいくらになる予定なのかまで確認することが重要です。

久喜市なら「管理計画認定」もチェック

久喜市では「マンション管理計画認定制度」が実施されています。

一定の管理基準を満たしたマンションについて、市が管理計画を認定する制度です。

認定基準には、

年1回以上総会を開催している

管理費と修繕積立金を分けて経理している

長期修繕計画が30年以上

残存期間内に大規模修繕工事が2回以上予定されている

修繕積立金の滞納が一定範囲以内

などがあります。

認定されているから必ず良いマンション、認定されていないから悪いマンションというわけではありませんが、管理状態を判断する材料の一つになります。

注意点3：築年数だけでなく耐震性を確認する

中古マンションでは「築何年か」だけで判断しないことも重要です。

特に確認したいのが耐震基準です。

新耐震基準は1981年6月1日から適用されています。

ただし、

「1981年6月以降に完成したマンション＝必ず新耐震」

と単純に判断するのはおすすめできません。

新耐震基準は建築確認を受けた時期が重要になるためです。

築年数が古いマンションを検討するときは、

建築確認の時期

耐震診断の実施状況

耐震補強の有無

耐震基準適合証明書の有無

などを確認しましょう。

なお、住宅ローン減税では、原則として1982年1月1日以後に建築された中古住宅について耐震要件を満たすものとして扱われます。

それ以前の建物でも、耐震基準適合証明書などによって耐震性能を証明できれば対象になる場合があります。

注意点4：販売価格ではなく「成約相場」と比較する

中古マンションには定価がありません。

同じマンションでも、

階数

方角

眺望

専有面積

室内状態

リフォーム歴

売却を急いでいるか

などによって価格が変わります。

そこで重要になるのが「売り出し価格」ではなく、実際に取引された「成約価格」です。

2026年7月の首都圏中古マンション市場では、平均成約価格は5,267万円で前年同月比0.7％下落する一方、埼玉県の成約㎡単価は44.53万円で前年同月比2.3％上昇しています。

つまり、「マンション価格は上がっている」「下がっている」と一括りにはできません。

地域や物件によって動きがかなり違います。

購入候補が決まったら、

同じマンション → 近隣マンション → 同じ駅・築年数

という順番で成約事例を比較すると、価格の妥当性を判断しやすくなります。

特にリノベーション済みマンションでは、リフォーム費用や販売会社の利益なども販売価格に含まれています。

「きれいだから高くても仕方ない」と考えるのではなく、物件そのものの価格とリフォーム部分を分けて考えることも大切です。

注意点5：将来「売れるマンション」かを見る

購入時にはずっと住むつもりでも、10年、20年後の暮らしは分かりません。

転勤、子どもの独立、親との同居、介護、老後などによって住み替える可能性があります。

そのため購入するときから、

「自分が住みたいか」＋「次の人も買いたいと思うか」

を考えておきましょう。

一般的には、

駅から近い

日常の買い物がしやすい

病院など生活施設がある

管理状態が良い

無理のない管理費・修繕積立金

使いやすい間取り

災害リスクが比較的小さい

といったマンションは、将来の買い手を見つけやすい傾向があります。

一方、久喜市のような郊外エリアでは、東京23区と同じ感覚で「マンションなら資産価値が落ちにくい」と考えるべきではありません。

駅からの距離、築年数、管理状態、周辺の中古マンション供給などを個別に確認することが重要です。